Pro-Tipp: Fallstricke bei der Grunderwerbsteuer

Entscheidet man sich für den Erwerb einer bestimmten Immobilie, hat man als Erwerber zwar keinen Einfluss auf die Höhe des Steuersatzes. Dennoch gilt es, Steuerfallen zu vermeiden.  Entscheidende Frage ist, ob der Besteuerung das unbebaute oder das bebaute Grundstück unterliegt. Ob Gegenstand des Erwerbsvorgangs das Grundstück in unbebautem oder (zukünftig) bebautem Zustand ist, richtet sich nach den Vereinbarungen der Parteien und den tatsächlichen Gegebenheiten.

Zur Vermeidung “unangenehmer Überraschungen” durch steuerliche Mehrbelastungen sollte in den in Rede stehenden Fällen insbesondere auf Folgendes geachtet werden:

Es sollten getrennte Verträge für den Erwerb eines Bauplatzes und der nachfolgenden Herstellung des Gebäudes abgeschlossen und damit einhergehend getrennte Preise vereinbart werden (inhaltliche Trennung).

Diese getrennten Verträge dürfen nicht derart voneinander abhängig sein, dass sie miteinander “stehen und fallen” können. Zwischen dem Abschluss des Kaufvertrags über das Grundstück und der Angebotsannahme eines Werkvertrags sollte ein längerer Zeitraum liegen. Beispielsweise hat der BFH nach einem Zeitraum von 19 Monaten noch den objektiv engen sachlichen Zusammenhang mit einem Werkvertrag bejaht, weil das Grundstück im Erwerbszeitpunkt vermietet und der Beginn der geplanten Bauarbeiten vom Auszug des Mieters abhängig war (vgl. BFH Urteil vom 28.03.2012 – II R 57/10).

Der Erwerber sollte nach dem Grundstückserwerb Werkverträge mit den ausführenden Bauunternehmen und Handwerksbetrieben im eigenen Namen und auf eigene Rechnung schließen. Es sollte geprüft werden, ob enge personelle, wirtschaftliche oder gesellschaftsrechtliche Verbindungen der Personen auf der Veräußererseite bestehen bzw. ob Abreden der handelnden Personen auf der Veräußererseite getroffen wurden.

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